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Se guardiamo agli ultimi 3 anni, i prezzi di case e appartamenti residenziali a Padova sono passati dai 1789€ per metro quadro del 2015, agli attuali 1700€ al metro quadro del 2017.

Questo senza contare che i prezzi sono falsati di un 10/15% al rialzo, perché la tendenza dei proprietari degli immobili e delle agenzie è di “sparare cifre alte, tanto si può sempre scendere“.

Una rapida ricerca online in effetti rivela titoli di giornale allarmanti:

In generale il valore degli immobili, dal 2010 ad oggi, è crollato del 35% con punte allarmanti del 50% in alcuni quartieri della città. Per farsi un’idea basta osservare questo grafico di Immobiliare.it che tiene traccia degli annunci effettivi che vengono pubblicati ogni giorno sul portale:

Prezzo medio case a Padova

Se allarghiamo lo sguardo agli ultimi 5 anni la situazione è anche peggiore.

Quando è cominciata la crisi economica?

Tutto ha inizio alla fine del 2006. La storia la conosci.

Negli Stati Uniti scoppia una “bomba” che mette in ginocchio il mercato finanziario mondiale. E’ la bolla dei mutui subprime. La Lehman Brothers, una delle più imponenti società di servizi finanziari a livello globale con oltre 26mila dipendenti, dichiara bancarotta. A ruota la seguono altri istituti di credito.

Comincia così una delle peggiori crisi economiche della storia!

All’epoca le banche davano mutui con la stessa facilità con cui si danno le caramelle ai bambini. Venivano erogati anche a clienti che non avevano sufficienti garanzie per restituire il credito.

Vuoi comprarti una villa fronte mare a Los Angeles? Non c’è problema.. eccoti 500mila di dollari”.

Puoi capire che a un certo punto aumentarono i casi di insolvenze delle famiglie che non riuscivano a restituire le rate. La domanda di immobili si ridusse, con conseguente scoppio della bolla immobiliare.

E in Italia?

Più o meno lo stesso. Fino al 2008 le banche erano molto generose, e prestavano soldi sia ai privati che alle imprese di costruzione, finanziando grossi progetti immobiliari. Si sono abbuffate!

Poi nel 2009 hanno tirato il freno a mano. Come vedi sul grafico di destra (lato B), il credito alle imprese dal 2009 in poi è sceso ai minimi storici, e sono cominciate le sofferenze (incapacità di rimborsare i mutui).

Grafico del credito alle imprese
fonte: Centrale dei rischi Cfr.

Gli istituti di credito si sono fatti male, malissimo. E oggi ne pagano ancora le conseguenze.

[ Per approfondire il tema della crisi economica, ti consiglio il film “La grande scommessa” che racconta i meccanismi che hanno portato al fallimento di alcune immense banche d’investimento ]

Situazione del mercato immobiliare

Ci sono 3 fattori che fanno pensare a una ripresa:

1. La prima casa oggi è agevolata al massimo e la normativa è particolarmente favorevole: chi acquista come prima casa paga solo il 2% sul valore catastale (contro il 9% della seconda casa). Un risparmio notevole!

[ Per un approfondimento sul calcolo della rendita catastale, vedi: Come si calcola il valore catastale degli immobili ]

2. Nel 2016 c’è stato un aumento di circa il 20% delle compravendite (secondo L’Agenzia delle Entrate). E Nomisma prevede che il trend positivo rimarrà anche per gli anni 2018-2019.

3. I tassi dei mutui sono molto vantaggiosi (base e spread) e gli istituti di credito fanno molta pubblicità per attirare gente che voglia chiedere un mutuo.

Quindi i prezzi delle case stanno per ripartire e la situazione migliorerà nei prossimi mesi? Purtroppo le cose non sono così semplici e ci sono diversi aspetti che determineranno l’andamento futuro del mercato immobiliare.

Perché si tratta di una falsa ripresa…

Chi parla di aumento delle compravendite, mutui facili e agevolazioni nasconde la verità. Come sottolinea lo stesso Guerino Polito, presidente regionale della Fiamm (360 agenzie e 1200 operatori), l’aumento delle compravendite non coincide con la ripresa del mercato perché i prezzi continuano a precipitare.

Il che porta con sé un altro fenomeno drammatico: «Nel 2015 sono andate all’asta 4 mila abitazioni, un numero enorme, tanto più perché le proiezioni dicono che è destinato ad aumentare».

Ci sono 2 valutazioni importanti da fare.

Il reddito delle famiglie

E’ vero che le banche hanno ripreso a dare facilmente mutui alle famiglie?

Il primo dato che la banca va a considerare quando rilascia un prestito è il reddito, che per molte persone è troppo basso per tranquillizzare l’istituto di credito.

Il reddito è la somma tra le entrate (quanto guadagni) e le uscite (quanto spendi per vivere). Anche se hai 20/30/40 mila euro sul conto corrente – somma che molta gente vede con i binocoli – la banca guarda alla tua capacità reddituale nel tempo.

La domanda che si fanno è: “Fra 10 anni questo soggetto riesce a sostenere le rate del mutuo?

Te lo dico per esperienza. Se il tuo reddito non è alto, per mille motivi, la banca NON ti da mutuo.

Quando leggi un articolo sul giornale che parla di “grande ripresa dei mutui”, è una cazzata!

La maggior parte dei mutui erogati nel 2015 per esempio si trattava di surroghe. Il numero di veri mutui per l’acquisto di un’abitazione è stato invece piuttosto basso. (PS: la surroga è quando un mutuo viene trasferito da una banca ad un altra).

Vista la scottatura che si sono prese nel recente passato, ancora per diversi anni i manager delle banche adotteranno una politica molto conservativa e attenta nell’erogazione dei mutui. Meno mutui vuol dire meno acquisti di immobili, e meno acquisti significa prezzi che (almeno nell’immediato) NON tenderanno a crescere.

Le nascite

L’Istat ha registrato un calo delle nascite del 6%. Le famiglie non riescono a sostenere tutte le spese, e quindi non crescono. Questo cosa vuol dire?

Che la domanda di case non potrà aumentare, e anzi probabilmente diminuirà, perché ci sono meno famiglie e in futuro meno persone interessate ad acquistare un’abitazione.

Ovviamente, se diminuisce la domanda, i prezzi delle case non potranno crescere.

Casa accadrà ai prezzi delle case a Padova

Le previsioni sono sempre difficili da fare. Nessuno ha la sfera di cristallo. Ma ragionando su tutto quello che abbiamo detto (quindi, reddito delle famiglie troppo basso, curva demografica in calo, e la politica conservativa degli istituti di credito) è giusto aspettarsi un ristagno del mercato immobiliare …

Che tradotto per chi deve vendere, significa prezzi in calo e una perdita di denaro dovuta all’inflazione.

Quindi non ascoltare chi ti dice che il mercato è in ripresa.

Più aspetti a vendere, più perderai dei soldi!

Buona vendita!

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