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Se hai ereditato una casa, probabilmente hai da poco perso qualcuno che amavi.

In momenti come questo non hai voglia di affrontare altro dolore e il tuo unico desiderio è sistemare le cose in fretta. Purtroppo vendere una casa ereditata può rivelarsi un’incredibile sfida burocratica, tra carte, autorizzazioni, tasse di successione, e altre complicazioni.

Entri ed esci da un ufficio all’altro, con un misto di speranza e senso di confusione, seguendo quello che dice la banca, l’agenzia immobiliare, il commercialista, o l’amico .. sperando che tutto si risolva velocemente e per il meglio.

Ma non è facile affrontare tutto questo mentre stai ancora gestendo il dolore per la perdita.

E ti rattrista dire addio a una delle ultime cose che ancora ti lega alla tua famiglia.

Nonostante questo, hai preso una decisione.

Molte persone infatti decidono di vendere la casa ereditata per evitare i costi di gestione di una seconda abitazione, o per ottenere della liquidità.

Se anche tu sei in questa situazione, prendi un bel respiro.

Qui sotto cercherò di illustrare in modo chiaro tutto quello che devi sapere se hai ereditato un immobile e lo vuoi vendere, superando gli ostacoli della successione.

Disclaimer: Questo articolo non sostituisce in nessun modo il parere di un legale. Si tratta di una guida generica per vendere un immobile ricevuto in successione.

“Mi devo preparare al peggio?”

Prima di tutto, voglio informarti a cosa vai incontro se hai ricevuto una casa in eredità e hai intenzione di venderla.

Sicuramente l’aspetto che ti preoccupa di più sono i costi, che in effetti possono avere un forte impatto sul tuo conto in banca: come erede dovrai pagare alcune imposte in base al patrimonio lasciato dal defunto, e una serie di costi aggiuntivi, come per esempio la consulenza di un avvocato, le spese notarili per gli atti di trascrizione dell’eredità, le spese mensili di gestione della casa, le bollette, l’imu, ecc.

Un altro aspetto rilevante sono gli obblighi e adempimenti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate (va fatta per esempio la dichiarazione di successione entro 1 anno).

Poi c’è la questione spinosa degli accordi con altri eventuali eredi. Se gli eredi sono più di uno, e tra di voi non scorre buon sangue, sarete messi a dura prova (tra poco vedrai il perché).

Infine la fatidica domanda: posso vendere o devo aspettare?

Questa guida è pensata per rispondere a questi dubbi, e guidarti nel processo di vendita della casa ricevuta in eredità, senza impazzire.

Posso vendere la casa ereditata?” Quando si può vendere, secondo la normativa italiana

tasse successionePrima di fare qualsiasi cosa, è necessario completare la successione. Con «successione» intendo TUTTA la procedura di natura burocratica che informa l’Agenzia delle Entrate sul passaggio del patrimonio ereditato.

Ma esattamente in cosa consiste?

Il primo e più importante documento è la dichiarazione di successione, un documento che elenca tutti i beni del defunto (conti correnti, titoli, autoveicoli, appartamenti, ecc) e tramite il quale vengono calcolate le tasse sull’eredità.

L’atto di successione va presentato entro un anno dalla morte del proprietario, altrimenti rischi una sanzione amministrativa da 250 a 1.000 euro. E puoi farlo dal geometra di fiducia (o dai sindacati, o dal commercialista).

Quindi, arriviamo alla prima regola…

Regola #1: L’immobile può essere venduto solo dopo il pagamento delle relative imposte e della presentazione della dichiarazione di successione.

Come indicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, sono obbligati a presentare la dichiarazione:

  • gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari (purché non vi abbiano espressamente rinunciato o – non essendo nel possesso dei beni ereditari – chiedono la nomina di un curatore dell’eredità, prima del termine previsto per la presentazione della dichiarazione di successione) o i loro rappresentanti legali
  • i rappresentanti legali degli eredi o dei legatari
  • gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o di dichiarazione di morte presunta
  • gli amministratori dell’eredità
  • i curatori delle eredità giacenti
  • gli esecutori testamentari
  • i trustee.

Per ulteriori informazioni su come e dove presentare tale documento, e per scaricare il modello, lascio di seguito tutti i riferimenti al sito dell’Agenzia delle Entrate:

vendere casa ereditata

Basta la dichiarazione di successione per vendere una casa ereditata?

Molte persone pensano che basti la semplice Dichiarazione di Successione per vendere la casa ereditata, e poi scoprono troppo tardi che hanno saltato un altro passaggio fondamentale.

Se non vuoi arrivare il giorno del rogito davanti al notaio e dover rimandare tutto perché la casa non si può vendere, con il rischio che l’acquirente faccia marcia indietro e salti l’intera vendita, c’è un altro aspetto che devi conoscere.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità!

Questo passaggio è fondamentale…

Prima di farti la proposta d’acquisto, il cliente può fare una visura ipotecaria e controllare chi è il vero proprietario.

Ora, indovina cosa succede se metti in vendita la casa e scopre che non sei (ancora) tu il titolare?

Lo stesso Notaio è obbligato a controllare chi è la persona titolare della casa prima di rendere ufficiale il passaggio.

La maggior parte dei professionisti, agenzie comprese, non ti parlano di questo adempimento indispensabile.

… ma ora sai che è obbligatorio. Quindi:

Regola #2: Per vendere una casa ereditata, gli eredi devono (anche) procedere con un atto di trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

C’è solo una precisazione da fare.

Lascia stare chi ti dice che bisogna prima accettare l’eredità, tramite una scrittura privata. In caso di accettazione tacita, cioè laddove hai ereditato un immobile senza formalizzare l’eredità da un notaio, è sufficiente trascriverla l’accettazione prima dell’atto di vendita.

Quando si mette in vendita un immobile, l’accettazione tacita è perfettamente valida.

“Se ci sono più eredi?”: 3 cose su cui riflettere per vendere una casa con più eredi

eredi

La dichiarazione di successione e l’accettazione dell’eredità sono solo il primo passo. Nel caso gli eredi siano più di uno, bisogna affrontare la questione della divisione dell’eredità.

(faccenda piuttosto seria, snervante, costosa e fonte di stress per le famiglie)

Tante compravendite di immobili ereditati si bloccano per banali disaccordi, e precipitano nel baratro dei litigi tra fratelli, sorelle, cugini, mezzi cugini, e perfetti sconosciuti che dopo anni si svegliano e pretendono la loro parte.

Quindi ti invito a riflettere su 3 cose …

  1. siete tutti dell’idea di vendere o, vista la crisi del mercato immobiliare, c’è chi preferisce attendere tempi migliori?
  2. anche se siete d’accordo sulla vendita, le condizioni vanno bene a tutti? (parlo del prezzo, delle tempistiche, ecc)
  3. chi si occupa di curare i rapporti con l’agenzia, le visite all’appartamento, liberare la casa, ecc?

Sembra niente, ma le questioni pratiche sono quelle che fanno invelenare di più le persone.

Per legge, una volta che la casa è passata agli eredi, è di proprietà comune, cioè sono tutti comproprietari. Ciò significa che ognuno si sentirà in diritto di dire la sua (e visto l’ego smisurato dell’essere umano, di imporre agli altri la propria visione).

Ben presto, ti ritroverai a litigare per ogni cosa: a quale agenzia affidare l’incarico, il prezzo di vendita iniziale, se accettare o meno una proposta più bassa di 2.000€, ecc…ecc…

Credimi, un inferno!

Come si fa se qualcuno non è d’accordo?

Le quote di proprietà tra i vari eredi sono stabilite nel testamento del defunto, se esiste, oppure in base alla legge con applicazione delle norme in materia di comunione (artt. 1100 e ss. del codice civile).

Ma … E qui potrei darti una brutta notizia …

Regola #3: La vendita deve essere approvata da tutti, con il consenso unanime! (rif. art. 1108 c.c., al co.3). Altrimenti l’atto è nullo.

In mancanza di comune accordo, l’unico rimedio è chiedere lo scioglimento della comunione, rivolgersi ad un bravo avvocato, e affrontare un lungo ed estenuante processo legale.

Ah, non ti ho detto che in quest’ultimo caso sarà il giudice a stabilire le condizioni della vendita (compreso il prezzo)!

Mi viene il mal di pancia solo a parlarne.

L’aspetto del tutto sottovalutato – anche dai professionisti – che può impedirti di vendere la casa ereditata, oltre a crearti guai fiscali

Finora abbiamo visto che per vendere una casa ereditata ci sono 3 passaggi fondamentali:

  1. presentare la dichiarazione di successione entro 1 anno (e pagare le imposte e il compenso per il professionista che ti prepara la dichiarazione)
  2. in caso di accettazione tacita, fare un atto di trascrizione (si può fare direttamente dal notaio al rogito)
  3. verificare che TUTTI gli eredi siano consapevoli (e d’accordo) alla vendita, e stabilire insieme le condizioni: prezzo, tempistiche, modalità

Ma c’è un ultimo aspetto da verificare prima di procedere, e spesso gli agenti immobiliari, pur sapendolo, non informano il venditore per tempo … creando disagi e ritardi nelle fasi successive.

Ci sono debiti, mutui, gravami fiscali ancora attivi sulla casa?

La maggior parte di noi compra casa tramite un mutuo, o un prestito. Quindi è una situazione abbastanza normale.

Ma in questi casi avviene “una serie di sfortunati eventi” (per citare una serie tv Netflix) che coinvolgono tanto il venditore (anche se è un erede), quanto l’acquirente finale. Infatti:

  • Sull’immobile viene iscritta un’ipoteca, che conferisce al creditore (es. banca) il diritto di espropriare i beni in caso di mancato pagamento da parte del debitore;
  • Gli eredi sono tenuti al saldo del debito .. senza mezzi termini .. PRIMA di vendere;
  • L’acquirente (o la banca dell’acquirente, se c’è di mezzo un mutuo) può verificare la presenza di ipoteche, gravami fiscali e/o sentenze sull’appartamento, e rifiutarsi di comprare per non incorrere in gravi problemi con lo Stato;

Vendere un immobile che è ancora soggetto a uno o più debiti è un grosso rischio per te e per l’acquirente finale. Quindi a monte bisogna sciogliere i nodi e poi procedere alla vendita.

Conclusioni

Con le informazioni che hai appena letto sei più avanti della maggior parte di pseudo agenti immobiliari che vogliono aiutarti a vendere casa, ma poi ti lasciano solo ad affrontare questa epopea.

Come hai visto, ci sono diversi ostacoli nella vendita di un immobile ricevuto in successione. E’ un percorso assolutamente fattibile, ma avere a fianco dei bravi professionisti è indispensabile per non perdere tempo e appesantirsi di altre preoccupazioni.

Ma tu hai un’arma in più .. sei in grado di valutare che sia tutto in ordine!

PS:

Se hai altri dubbi lascia un commento sotto l’articolo e ti risponderò il prima possibile. Nel frattempo ti auguro il meglio per risolvere la questione, e Noi ci risentiamo presto!

Alcuni link di approfondimento:

13 commenti

  1. Salve ,io e mio fratello abbiamo ereditato la nostra casa dopo che i nostri genitori sono morti ,fatto passaggio di successione adesso stavamo pensando di vendere ma siamo venuti a conoscenza che non esiste un atto di compravendita ( la casa e’ molto vecchia e tantissimi anni fa mio nonno che poi l’ha passata a mio padre aveva stipulato un accordo a voce con stretta di mano e se esisteva uno sritto sicuramente e’ stato perso )come possiamo fare per poter vendere ? grazie infinite

    • Salve Antonella, è una situazione che capita spesso. Se non c’è testamento si fa la successione, e poi alla vendita dell’immobile si procede all’accettazione dell’eredità insita nell’atto (che sarà a pagamento). Altrimenti se c’è testamento si fa un atto pubblico e farà testo quello.

  2. Salve volevo sapere a chi rivolgermi per sapere se uno dei proprietari di una casa lasciata in eredità a vincoli. Con equitalia e con questo non si può vendere lmmobile. Grazie

    • Per verificare la presenza di vincoli o ipoteche su un immobile è necessaria una Due Diligence Amministrativa eseguita da un esperto che raccoglie tutti i documenti e incrocia tutti i dati: Catasto Terreni, Catasto Fabbricati, Conservatoria, ecc. Un geometra può sicuramente aiutarla o un consulente immobiliare abilitato. A richiesta, noi forniamo questo servizio anche in via telematica o presso il nostro ufficio ad Albignasego. Per informazioni e costi può scriverci all’indirizzo info@replacesolution.com.

  3. Buonasera.
    Con mio fratello stiamo vendendo un immobile. Purtroppo abbiamo perso entrambi i nostri genitori nell’arco dell’ultimo anno. Premesso che non c’è testamento, vorremmo sapere se l’atto di accettazione dell’eredità è unico o devono essere trascritti due documenti per ognuno di noi due.
    Poi non abbiamo capito se atto debba essere eseguito due volte, sulla base cioè dei due atti di successione…il primo relativo alla morte di nostra mamma e poi quello fatto per nostro papà, considerando che: a) noi figli avevamo comunque rinunciato all’eredità di nostra mamma e b) l’immobile in questione era diviso al 50% tra i nostri genitori, prima che nostro padre “ereditasse” anche il rimanente 50%.
    La ringrazio di cuore anticipatamente. Cordiali saluti.

    • Gentile Francesca, per quanto riguarda la mamma è sufficiente l’atto di rinuncia dell’eredità ovviamente sia tuo che del fratello. Per quanto riguarda il papà è necessario al fine della compravendita fare sia la successione che è un atto di natura fiscale per il calcolo imposte sul patrimonio ereditario, ma non basta. È obbligatorio per poter vendere l’immobile fare l’accettazione dell’eredità espressa (e non tacita). Questo atto lo potete fare contestualmente all’atto di compravendita, chiedi pure al Notaio di fiducia conferma.

      Quando farete l’accettazione dell’eredità con un atto espresso, che sia atto pubblico o scrittura privata. In tal caso bisognerà pagare tutte le imposte relative all’atto che viene, poi, registrato, all’Agenzia delle Entrate e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

      A questo punto l’erede avrà compiuto tutte le relative pratiche successorie e, in caso di vendita dell’immobile, non dovrà versare nessun’altra imposta. Restiamo a disposizione, buona giornata!

  4. Innanzitutto La ringrazio ancora di cuore per la Sua risposta e cortesia.
    L’atto di successione di nostra mamma si è già concluso qualche mese fa e di lì a relativamente pco tempo è morto anche nostro papà. Le confermo che noi appunto avevamo rinunciato all’eredità di nostra mamma, su consiglio del nostro notaio.
    Entro i primi di settembre dovremmo concludere l’atto di successione di nostro papà, comprese ovviamente le visure catastali. Poi in questi giorni, appunto, è quasi casualmente subentrata la (riuscita della) vendita di questo appartamento (che tra l’altro è situato in un’altra zona d’italia…).
    Quindi, ricapitolando mi sembra di aver capito che: dovremmo fare un unico (1) atto di trascrizione dell’accettazione dell’eredità (e non 2), però col doppio passaggio dell’eredità di cui le ho detto nell’altro messaggio…ergo, chessò 400/500 euro x 2.
    Dico bene?
    La ringrazio ancora per Sua disponibilità.

    • Gentile Francesca!
      Le confermo che sarà sufficiente dopo aver fatto le successioni l’atto di Compravendita (onere del Compratore) e le due accettazioni dell’eredità che ammonteranno a circa 900€ (Vs onere).

      A disposizione!

  5. Salve.Qualcuno di voi potrebbe dirmi quanto tempo ci vuole per una successione?Vorrei comprare un appartamento dove la propietaria ha lasciato 3 erredi un figlio e due nipoti..L’agente immobiliare ci ha detto che la successione finira fra 2 mesi ..Dal momento in quale presentano domanda in tribunale per la successione quantl tempo ci vuole?Grazie anticipatamente per la vostra risposta!

    • La dichiarazione di successione viene fatta per via telematica, presso Agenzia entrate, o tramite un consulente di famiglia, ed è abbastanza immediata. I tempi indicati dall’agente immobiliare sono corretti. Quando poi andrete in atto verrà fatta anche la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che è immediata, ma prevede un piccolo costo dal notaio.

  6. gloria ugosti Reply

    Vorrei sapere se l’immobile da vendere è una casetta di montagna vecchia, si può vendere così com’è o cosa si deve fare?

    • La domanda corretta è: la zona è richiesta? Se non c’è richiesta di case in zona, qualsiasi tentativo di vendita sarebbe un fallimento.

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