Quali sono gli aspetti fondamentali da considerare per vendere casa? A cosa devi fare attenzione prima di creare l’annuncio o chiamare qualsiasi agenzia? Ecco 5 consigli pratici, spesso sottovalutati.
Il consulente
Se affidi la vendita a un’agenzia immobiliare, la scelta è fondamentale. Perché? Gli acquirenti scelgono una casa non solo perché è bella e ha gli spazi giusti, ma perché si trova nel posto giusto per loro e si fidano del consulente che hanno davanti.
E’ compito del consulente capire le esigenze delle persone e spiegare nei minimi dettagli come sarà vivere lì, quali sono i servizi e locali commerciali più vicini. Magari è un posto tranquillo, è ben servito dai mezzi pubblici, oppure vengono organizzati eventi ogni estate.
Piccole cose che fanno la differenza.
L’agenzia che si occupa della vendita della tua casa deve conoscere bene il quartiere; deve avere l’ufficio nelle immediate vicinanze per arrivare sul posto in orario senza far aspettare i clienti; deve essere informata sulle vicende più intime della zona.
La concorrenza
Ci sono case simili alla tua in vendita? Ti consiglio di controllare sui portali immobiliari e andare a vedere tutti gli immobili simili al tuo venduti in zona per capire prezzi e caratteristiche.
In base a questo piccolo studio di mercato saprai a quale prezzo vendere la tua casa (se la vuoi vendere rapidamente).
Alcune domande da fare durante la visita con l’agenzia sono:
- chi ha stabilito il prezzo?
- quanto chiedeva il venditore? ma per lei quanto vale?
- da quanto tempo è in vendita?
- hanno già ricevuto offerte? a quanto?
Ti stupirai nello scoprire che la maggior parte degli immobili in vendita sono lì da mesi e nessuno li vuole perché sono fuori prezzo. Dovrai essere bravo a capire se l’agente immobiliare cerca di nascondere la verità. Sai come faccio io? Prima gli chiedo da quanto tempo è in vendita, e se mi dice “abbiamo preso l’incarico da poco” gli rispondo “ma ho visto il vostro annuncio circa 1 anno!?” … e osservo la reazione. A volte non sanno più cosa rispondere. Beccati!
Raccolti i dati, è il momento di stabilire il prezzo.
Se sei l’unico in zona a vendere un 2 camere, 2 bagni, 2° piano con ascensore … allora puoi uscire con un prezzo medio-alto e le persone dovranno contenderselo. Altrimenti devi avere un prezzo concorrenziale, più basso del 15/20% rispetto agli altri.
Home Staging
Perché mostrare una stanza vuota quando si può impressionare chi la vede ad ogni visita?
L’home staging è una tecnica che aiuta i proprietari ad allestire casa per mostrarla meglio, in modo da favorirne la vendita o la locazione. E’ nata dapprima in America negli anni ’80, ma dal 2007 si è diffusa anche in Italia e sempre più agenzie, investitori e professionisti del settore la usano per vendere in tempi più rapidi.
La parte migliore? Grazie all’Home staging potresti vendere ad un prezzo più alto!
Alcuni consigli pratici:
- riordina la casa prima di fare le foto (niente oggetti fuori posto)
- rimuovi tutte le cose non necessarie (troppi tappeti, troppi quadri, troppi soprammobili)
- fotografa da un’angolazione che dia la giusta dimensione all’ambiente
- fai entrare luce (no a foto scure o sfuocate!)
Acquirente finale
Attenzione a chi firma una proposta! Non solo deve riuscire a reperire tutti i capitali necessari per pagarti la casa, ma deve anche avere una buona situazione creditizia e reddituale nel caso in cui dovesse chiedere un mutuo in banca.
Lo so, fa piacere ricevere una proposta d’acquisto e un assegno di caparra pronto per essere incassato…
Ma non vorrai trovarti nella condizione di aspettare dai 3 ai 6 mesi che la banca concluda la perizia e sentirti dire ” purtroppo non mi hanno dato il mutuo, arrivederci e grazie “.
E’ capitato. E ricapiterà.
Secondo uno studio condotto da Facile.it e Mutui.it su un campione di quasi 1.800 pratiche concluse fra il 2016 e il 2017, infatti, ci vogliono circa 4 mesi e mezzo (tra 120 e 130 giorni di media) per l’erogazione di un mutuo.
Le classiche proposte d’acquisto vincolate all’ottenimento di un prestito sono comode per l’acquirente (“ti compro la casa solo se la banca mi eroga il mutuo“).
Ma per il venditore sono un rischio, perché la casa resta bloccata per tutto il tempo di perizia.
Non puoi vendere a nessun altro nel frattempo.
Non puoi ritirarti dalla proposta firmata.
E se i prezzi delle case in quei 4/6 mesi aumentano, non puoi nemmeno ritrattare le condizioni iniziali.
Sei fregato.
Quindi te lo ripeto: hai fatto tutte le verifiche per controllare che la situazione creditizia e reddituale dell’acquirente sia sufficiente per sostenere l’acquisto o accedere a un mutuo presso gli istituti finanziari?
Una buona agenzia immobiliare si affida a mediatori creditizi che in 24/48h controllano se una persona è affidabile dal punto di vista finanziario. In quel caso, e solo in quello, puoi firmare una proposta vincolata al mutuo.
Oppure ti affidi a un investitore che paga in contanti.
Documentazione
Ultimo ma non ultimo, la documentazione dell’immobile.
Prepara (e non avere paura di condividere!) tutta la documentazione sull’immobile che gli acquirenti più attenti vorranno vedere prima di firmare una proposta.
Alcuni documenti che io stesso chiedo sempre per un immobile sono:
- atto di compravendita originale
- rapporti delle ultime riunioni di condominio
- visura catastale e urbanistica (in questo caso dovrai affidarti a un geometra)
- piantina catastale
Non c’è nulla di privato; anzi servono a dimostrare che è tutto a posto.
Gli acquirenti sono esigenti e le banche anche di più. Dovrai esibire tutto se vuoi davvero vendere il tuo immobile in tempi rapidi.
Quindi, cerca di essere determinato e motivato a rintracciare tutta la documentazione necessaria, grazie alla quale sarà più facile vendere la tua casa a Padova.
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