“Non riesco a vendere il mio appartamento”. Questa frase ti suona familiare?
Cerchiamo di capire quali sono gli ostacoli principali alla vendita di un immobile, e quali errori devi assolutamente evitare se non vuoi che la tua casa rimanga lì per mesi .. o addirittura anni .. continuandoci a pagare le tasse!
Ci sono 488.000 risultati su Google per “non riesco a vendere casa”. Se anche tu sei in questa situazione (o desideri fortemente non ritrovartici) … leggi questo articolo!
Quando ho cominciato la mia attività di investitore immobiliare a Padova non sapevo cosa offrisse il mercato, e avevo bisogno di studiare la situazione prima di intervenire.
In testa avevo molte domande: che tipologia di case e appartamenti ci sono in vendita? qual è il taglio più richiesto? che caratteristiche comuni hanno gli edifici? qual è il tempo medio di vendita di un immobile? Ecc..ecc..
Così ho iniziato a guardare i portali online, ma il problema è che non ti dicono QUANDO è stato messo in vendita un immobile per la prima volta (le date degli annunci vengono continuamente aggiornate per farli sembrare nuovi).
Ho anche provato a telefonare alle agenzie, ma ho capito subito che non avrebbe funzionato …
Le agenzie sono MOLTO diffidenti e non condividono facilmente i dati in loro possesso perché temono la concorrenza e non vogliono svelare i segreti del loro mestiere.
Per rispondere ai miei dubbi avrei dovuto monitorare con pazienza le compravendite nelle zone di mio interesse.
Quindi mi sono creato un foglio Excel dove ho inserito TUTTE le case e gli appartamenti in vendita a Padova.
Ci ho messo 6 mesi. Un lavoro mostruoso e stressante…. Ma ne è valsa la pena.
Quel database (che aggiorno costantemente!) mi permette di essere molto preciso nelle valutazioni agli immobili; mi ha anche rivelato un dato interessante… l’80% delle case resta in vendita per oltre 9 mesi!
Diciamolo, è facile dare la colpa alla crisi. Ma anche se i prezzi delle case dal 2007 ad oggi sono crollati, spesso sono altre le ragioni per cui i proprietari fanno fatica a vendere. Vediamole assieme…
6 motivi per cui le case restano in vendita
Il problema più evidente che emerge da una banale ricerca di case in vendita sui portali immobiliari è la qualità degli annunci: sono fatti bene secondo te? attirano l’attenzione? ti incuriosiscono ad approfondire? descrivono correttamente l’immobile, e la zona circostante?
Molto spesso no.
Ecco gli elementi per me fondamentali quando si crea un annuncio immobiliare…
1. Foto
Fotografie sfuocate. Foto che riprendono angoli incomprensibili della casa. Foto contro luce o al buio. Oppure nessuna foto, così da invogliare le persone a chiamare per una visita. 😛
Ne ho viste di tutti i colori.
Eppure le foto sono la prima cosa che un potenziale acquirente vede del tuo annuncio. E sanno tutti che la prima impressione è quella che conta.
2. Titolo dell’annuncio
Molti titoli sono errati o incompleti. Si fa spesso confusione con il numero delle stanze (bilocali invece di trilocali, o monolocali quando invece si tratta di camera e soggiorno separati, ecc), e si gonfiano le metrature per far sembrare gli appartamenti più grandi (mi capita spesso di leggere 100mq calpestabili, e in visita scopro che sono 70mq scarsi).
Alla gente non piace essere presa in giro!
2. Descrizione incompleta o errata
Ci sono tutte le informazioni che servono? Chi compra casa ha bisogno di più info possibili, ma devono essere precise.
Molti annunci hanno invece descrizioni parziali, che sembrano scritte da un bambino. E spesso mancano dati fondamentali come l’ubicazione corretta dell’immobile, o la dimensione effettiva delle stanze.
Anche quì, alla gente non piace perdere tempo. Piuttosto di chiamare – e confrontarsi al telefono con un venditore che gli fa mille domande – preferisce cliccare al prossimo annuncio. E tu hai perso un possibile acquirente!
3. Prezzo
E’ il mercato a fare il prezzo, non quanto tu (proprietario) vuoi metterti in tasca!
L’80% delle case non si vendono perché sono fuori prezzo.
A nessuno importa quanto l’hai pagato nel 2007. Chi compra casa non è stupido, ha a disposizione Internet e può facilmente verificare quanto vale il tuo appartamento in quella specifica zona.
Se le persone vedono il tuo appartamento e poi uno simile ma a 30.000€, indovina cosa fanno? Vanno a vedere prima l’altro oppure aspettano che il tuo scenda di prezzo.
4. Agente immobiliare
I professionisti che hai scelto per rappresentare la tua casa sono gentili, disponibili, tranquillizzano le persone? Oppure sono venditori porta a porta, insistenti, maleducati, e frettolosi?
Un giorno ho telefonato a un’agenzia per chiedere informazioni su un immobile. Mi risponde una signora con un tono arrogante, interrompendo la domanda che stavo per fare e mi chiede: “Ma lei chi è? Mi dica il suo nome?!”. Voleva sapere nome e cognome altrimenti, a suo dire, non avrebbe potuto darmi informazioni.
Le avrei sbattuto il telefono in faccia, nel senso realistico e doloroso del termine.
5. Informazioni di contatto
A quel benedetto numero di telefono indicato sull’annuncio risponde qualcuno? Ti sorprenderà vedere quante volte le agenzie mettono numeri sbagliati o dove non risponde nessuno.
Avere qualcuno che risponde al primo colpo, sembra una cazzata, ma è importante. Una persona che cerca casa, è l’acquisto della sua vita, deve tirare fuori una cifra importante (e magari mette in mezzo anche i genitori), vuole essere rassicurata su tutti i fronti. Se incontra subito problemi perché nessuno le risponde, fa click e passa oltre.
6. Presentazione
Se l’80% della vendita la fa il prezzo, il 20% la fa la presentazione dell’appartamento.
Avere foto professionali non basta. Se ci sono troppi mobili, oggetti personali, o fotografie appese al muro, non stai valorizzando il tuo immobile. Anche le tinte sui muri sono importanti, per non parlare delle macchie di muffa.
E’ fondamentale trasmettere emozioni positive alle persone che vedono il tuo appartamento e permettergli di immaginarsi la casa pulita e ordinata secondo i loro gusti, non come vuoi tu.
Per questo è nata la pratica dell’Home Staging, la disciplina che studia come valorizzare gli immobili per metterli in vendita.
