Eravamo tutti contenti.
Avevamo completato con successo un altro dei nostri interventi di valorizzazione immobiliare e aiutato l’ennesimo proprietario a vendere casa, in tempi record.
Noi, il venditore e gli acquirenti finali stavamo per firmare l’atto di vendita dal notaio.
Ma non facciamo neanche a tempo a sederci al tavolo che lui ci guarda e fa, “Non possiamo procedere con il rogito. Ci siamo accorti che la planimetria non è aggiornata“.
E’ stato come ricevere un pugno allo stomaco.
Sentivo la testa come mi pesava due quintali sulle spalle.
La storia finisce bene in realtà, perché due giorni dopo eravamo di nuovo là, questa volta a chiudere definitivamente il passaggio di proprietà a una coppia felice, che ora può godersi un’abitazione green.
Ma basta una distrazione, un errore, o un problema ai sistemi informatici del Catasto (come è successo a noi) perchè un’intera compravendita si blocchi per SEMPRE.
Qui sotto spiego cosa è successo, e come evitare che il notaio, il giorno del rogito, blocchi la vendita della tua casa perché trova qualche irregolarità.
La convinzione che frega tutti i proprietari che vogliono vendere casa
Tante persone sono convinte che per vendere casa basta scattare qualche foto e pubblicare l’annuncio. Cosa ci vuole?!
Ma come insegna questo episodio non basta solo promuovere l’immobile.
Eravamo intervenuti nell’appartamento di questo signore con la nostra formula “Ristrutturazione a costo 0“.
Come spesso accade, avevamo modificato la planimetria per rendere gli ambienti più luminosi e spaziosi. In particolare avevamo ampliato una stanza, che era troppo piccola, e il nostro tecnico aveva presentato la solita pratica edilizia.
Modificando gli spazi interni, sai bene che va aggiornata la planimetria al Catasto in modo che ci sia corrispondenza tra lo stato di fatto e le carte registrate negli uffici comunali.
In genere questa variazione è immediata.
Ma allora cosa è andato è storto?
Dopo 30 giorni i sistemi del Catasto non si erano ancora aggiornati, e la pratica risultava ancora in sospeso, perché a detta di un tecnico “c’erano stati errori e ritardi nei computer centrali“.
Quando ce ne siamo accorti … eravamo già davanti al notaio. 😬
Adesso facciamo sempre un doppio controllo, per vedere che sia tutto ok prima del rogito. Ma qual è la lezione chiave che anche tu ti devi portare a casa?
Essere in regola con il Catasto!
Come saprai, quando ristrutturi casa servono dei permessi edilizi rilasciati dall’ufficio tecnico del Comune.
Questo perché le opere e le modifiche che fai all’interno di un’abitazione devono rispettare le normative urbanistiche, gli aspetti igienico-sanitari, le caratteristiche antincendio, le norme di sicurezza e antisismiche, e anche garantire la protezione dai rischi idrogeologici, le regole per la tutela dei centri storici, dei beni culturali e paesaggistici… e chi più ne ha più ne metta.
Quindi ogni modifica dentro o fuori un immobile va regolarizzata…
⭕ Se cambi la disposizione interna delle stanze
⭕ Aggiungi o elimini dei muri divisori
⭕ Fai un aumento volumetrico della superficie calpestabile
⭕ Vai ad alterare parti comuni
⭕ ecc…ecc..
La domanda è, come?
Hai bisogno di un tecnico (geometra o architetto abilitato) che prepari TUTTA la documentazione da mandare al Catasto e controlli che ci sia la regolarità urbanistica.
Si tratta di una pratica che costa dai 900 ai 1500 € in base alla complessità.
Ma è un passo assolutamente obbligatorio se hai intenzione di vendere casa.
Si può vendere casa senza la regolarità urbanistica?
Chiaramente se devi vendere casa non hai voglia di tirare fuori altri soldi.
C’è infatti chi dichiara il falso, pensando “tanto il notaio non viene a controllare“.
No attenzione! Dichiarare il falso è una frode PENALE.
Ci sono diverse sentenze infatti che condannano false attestazioni circa la regolarità di un immobile: http://www.ambientediritto.it/home/giurisprudenza/corte-di-cassazione-penale-sez-3-23012017-sentenza-n3067
Quindi, sì, la regolarità urbanistica e la corrispondenza della planimetria catastale è un passo OBBLIGATORIO per vendere correttamente un immobile ed evitare grossi guai legali.
Non è assolutamente una cosa che puoi permetterti di ignorare.
Se hai fatto dei lavori in casa, magari negli anni passati, devi far controllare che sia tutto in regola, perché il notaio fa le sue verifiche e può annullare l’atto di vendita se qualcosa non corrisponde.
La conformità urbanistica è un requisito essenziale per il corretto svolgimento dell’atto notarile.
Conclusioni
Per un normale cittadino, magari anziano, che non è abituato a muoversi negli uffici comunali, una cosa banale come la piantina catastale non aggiornata può impedirgli di vendere casa… con il rischio anche di perdere una valanga di tempo e venire sbattuto da uno sportello all’altro.
Quando si fanno dei lavori in casa è bene farsi seguire da un tecnico o un’impresa che sappia come muoversi per aggiornare la documentazione catastale, ma anche che abbia la possibilità (rapidamente) di risolvere eventuali intoppi … prima che sia troppo tardi.
