Oggi voglio condividere una riflessione importante. Molte persone che devono vendere casa pensano subito: è meglio vendere come privato o tramite agenzia?
Il ragionamento di solito è un semplice calcolo matematico.
Immagina di avere un appartamento che vale 200.000€. A un’agenzia che ti chiede il 5% dovrai pagare 10.000€, da scalare dal tuo guadagno. Se invece fai privatamente, l’intera cifra brillerà nelle tue tasche. Iuhu!
E’ ovvio cosa conviene, no?
Ora ti spiego perché questo ragionamento spesso si ritorce contro i proprietari, che alla fine prendono meno di quello che avevano previsto.
Ci sono 2 considerazioni importanti.
Se davvero ci tieni a vendere il tuo immobile, e a venderlo alle migliori condizioni per TE, allora segui il MIO ragionamento.
CONSIDERAZIONE 1.
Immagina di voler comprare una macchina. E decidi di prenderla usata.
Di chi ti fidi di più? Del concessionario, che magari ti fa spendere di più ma ti offre più garanzie, o del tizio sconosciuto che ha messo l’annuncio su internet e vuole venderti la sua automobile?
Ora mettiti nei panni del tuo cliente, di chi comprerà la tua casa. Pensi che le cose siano molto diverse?
Comprare oggetti costosi da un altro privato è sempre un problema di fiducia, perché normalmente pensi al conflitto di interessi che c’è sotto. Per quanto gentile uno ti possa sembrare, pensi sempre che voglia fregarti … che ti nasconde qualcosa o ti sta scaricando un rottame che il giorno dopo smetterà di funzionare.
Con una casa questa paura è amplificata al 1000%.
Chi cerca casa sta affrontando un grosso investimento. Probabilmente è l’acquisto della sua vita, quello che lo obbligherà a pagare una rata alla banca per 30 anni, o a giustificare agli amici perché si trova lì (senza essere insultato).
Questa situazione lo rende sicuramente nervoso, diffidente, e ogni singola minuscola sbavatura nella trattativa può diventare un problema insormontabile, che fa saltare la vendita.
CONSIDERAZIONE 2.
Internet è uno strumento potentissimo e facile da usare. Per pubblicare un annuncio basta davvero 1 click e puoi raggiungere potenzialmente centinaia di persone. Ma la conseguenza è che si crea una fortissima competizione.
Questi sono gli annunci nel solo comune di Padova – di case ancora in vendita! – nel momento in cui scrivo.
E’ vero che non si trovano tutti nella stessa zona, e agli acquirenti basterà filtrare per area geografica vicina alla tua, ma Padova non è molto grande. Mentre 3.360 sono TANTI annunci.
Sai come superare la soglia di rumore della concorrenza, attirando più clienti possibili alla tua inserzione? Sai come mantenerla rilevante in mezzo al caos?
Mi dispiace, ma non è sufficiente aggiornare la descrizione ogni settimana per fare in modo di tornare in cima alla lista. O scambiare le foto per farla sembrare un’altra abitazione.
Se vuoi trovare un acquirente in tempi rapidi, senza farti venire l’ansia perché sono già passati 6 mesi e nessuno ti ha fatto una offerta, devi conoscere le più avanzate tecniche di “marketing immobiliare” che ti permettono di amplificare la visibilità del tuo annuncio e far innamorare le persone del tuo immobile.
5 importanti valutazioni da fare prima di vendere casa privatamente
Ora, se queste cose non ti spaventano e vuoi lanciarti nell’impresa di vendere privatamente, ecco una lista in ordine sparso di valutazioni da fare:
1- sarò sempre disponibile a rispondere al telefono, in qualsiasi orario, se mi chiamano per informazioni sull’appartamento?
2- potrò accompagnare gli ospiti in visita nei giorni e orari che fanno più comodo a loro, o dovrò obbligarli a venire alle 7 di sera perché lavoro?
3- sono in grado di promuovere l’immobile nel modo corretto e far risaltare l’annuncio per non farlo sprofondare nel pozzo dei portali, sfruttando le più aggiornate e potenti tecniche di “marketing immobiliare”?
4- posso veramente affrontare tutto da solo (la trattativa, il dialogo con la banca se devono fare un mutuo, il notaio, controllare i documenti, ecc)?
5- il prezzo che chiedo è il prezzo giusto di mercato per quel tipo di immobile, nelle condizioni e nella posizione in cui si trova?
Non vado oltre, ma ci siamo capiti.
Questi ed altri elementi determinano una cosa semplicissima: in quanto tempo (e con quanta fatica) troverai delle persone disposte a fare un’offerta di acquisto, prima di essere obbligato (anche da eventi personali che ti possono succedere) ad abbassare il prezzo e a svendere.
In generale non ci vedo nulla di male se vuoi vendere casa privatamente. Ma devi sapere a cosa vai incontro. Voglio lasciarti con un’ultima riflessione.
Vendere casa privatamente: una simulazione realistica di quanto puoi guadagnare
Sono il primo ad accusare la scarsa professionalità di molte agenzie. Ho avuto nel tempo a che fare con molte di loro, lavorando come investitore immobiliare, e spesso ho visto che non facevano nessun controllo sull’immobile, nessun allestimento, foto da paura in cui la casa neanche si vedeva.
La sensazione è sempre stata quella che dovevo pagare senza ricevere nessun servizio, se non l’accompagnamento nelle visite.
Quindi capisco se anche tu hai la stessa diffidenza.
Ma pensa al rovescio della medaglia… Quali preoccupazioni può avere l’acquirente che si trova costretto a comprare da te privatamente, senza di mezzo un “garante”? Può onestamente pensare che non sei del tutto sincero? E se nasce qualche problema? Sarai in grado di risolverlo, e fare tutto questo mentre lavori o badi alla tua famiglia?
Spesso la gente vede solo il costo finale che dovrà sostenere: la provvigione. Di conseguenza, cerca di risparmiare e non lo considera un investimento necessario per velocizzare (e vendere al meglio) casa.
Facendo così, però, spesso si fa male da sola.
Un privato non sempre ha i mezzi, il tempo e i soldi per fare alcune cose essenziali che gli permettono di trovare velocemente un acquirente ed evitare trattative al ribasso: foto professionali (del valore di 250-300€), ripulire l’immobile, pubblicità mirata su più canali, ecc.
Queste cose sono lo standard e il minimo essenziale se vuoi DAVVERO liberarti del tuo immobile. Ma se non le sai gestire, o non hai il tempo, è un rischio molto grande scegliere la strada del fai da te.
Torniamo all’esempio precedente. Una casa del valore 200.000€.
E’ meglio fare tutto da soli e ritrovarsi dopo 9 mesi a dover abbassare il prezzo di 30 mila euro (guadagnando 170.000€), o avere al tuo fianco un professionista che è preparato, sa gestire gli imprevisti, offre garanzie a te e agli acquirenti, ti vende casa alla cifra stabilita, pagargli il lavoro svolto, e guadagnare 190.000€?
A te la scelta.
