Hai intenzione di vendere casa nel 2018? Inizia leggendo queste previsioni di mercato.
Nel caso non l’avessi notato, il 2017 ha offerto molti segnali positivi e trasmesso fiducia agli operatori del settore.
Sono cresciute le compravendite – che in Italia sono arrivate intorno a 543mila abitazioni – si sono ridotti i tempi di vendita e anche le richieste di sconto sul prezzo iniziale.
“In Italia – ha detto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, – la crisi è finita, ma la ripresa appare più delicata, a causa delle debolezze strutturali del nostro Paese“.
Ovviamente la gente ha cominciato a brindare, sperando nella ripresa definitiva.
Ma come stanno veramente le cose? Cosa ci dicono questi segnali? E quali sono i trend da tenere d’occhio nel 2018?
Non ho la sfera di cristallo e non sono in grado di predire il futuro. Ma in questi anni di attività come investitore immobiliare ho acquisito una certa sensibilità; e so bene che la realtà è molto diversa da come la descrivono i giornali e le associazioni di categoria, che cercano in tutti i modi di nascondere il bagno di m@@a che c’è sotto.
Di seguito riporto alcune previsioni di mercato, analizzandone il significato.
La grande bufala mediatica della ripresa
Il biennio 2016-2017 ha visto un ottimistico +57,9% nelle compravendite immobiliari, seguito l’anno scorso da un ulteriore +4,6%. Notizia che è stata ripresa da tutti .. ma proprio tutti.
“Dopo anni difficili, il mercato immobiliare è tornato a respirare. nel 2016 balzo in avanti del 18,9%” (idealista)
“Le compravendite immobiliari crescono del 6,3%” (italiaoggi)
“Vendite di case oltre 550mila unità nel 2017.” (ilsole24ore)
“Compravendite immobiliari, +8,6% per il residenziale nel primo trimestre 2017” (edilportale)
“Terzo anno consecutivo di ripresa. Sale anche il valore del mattone passato di mano: da 76 a 89 miliardi.” (repubblica)
Sembra che possiamo festeggiare!!
Ma nessuno si è preoccupato di verificare 3 fattori importantissimi:
- le condizioni del mercato del credito
- i nuovi regolamenti a seguito della legge di stabilità 2016
- gli affitti
I fattori che trainano la “ripresa”
Questa ripresa incredibile delle transazioni immobiliari (quindi del numero di acquisti e di vendite, e non dei prezzi) è stata sostenuta:
(1) dalle politiche espansionistiche delle banche, che hanno continuato ad erogare mutui e prestiti con tassi decisamente convenienti,
(2) dalle agevolazioni fiscali introdotte dalla legge di stabilità 2016 (articolo 1, commi da 115 a 120, della legge 28 dicembre 2015, n. 208), che ha facilitato le transazioni di beni immobili dalle società ai soci,
(3) dalla tendenza all’acquisto di immobili da mettere a reddito.
Il boom insomma non è realistico, perché rispecchia un mercato distorto dalle politiche economiche, dagli incentivi fiscali e dai movimenti sociali e culturali del nostro Paese.
Mutui e agevolazioni
Chi decide oggi di comprare casa, ed è la sua prima abitazione, gode dell’agevolazione prima casa, che prevede di pagare molte meno tasse al momento dell’acquisto.
ESEMPIO
Paola e Marco comprano un appartamento a 140.000€ (con rendita catastale di 950 euro)
SENZA AGEVOLAZIONE: si calcola la rendita catastale rivalutata del 5%, con moltiplicatore 120, in questo modo: 950 x 1,05 x 120 = 119.700. Poi si calcola l’imposta di registro al 9%: (126.000 x 9%) = 10.773 euro.
CON AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: si calcola la rendita catastale rivalutata del 5%, con moltiplicatore 115.5, in questo modo: 950 x 1,05 x 115,5 = 115.211. Poi si calcola l’imposta di registro al 2%: (115.211 x 2%) = 2.304 euro.
Praticamente, con agevolazione, pagano 8.500 euro in meno!!
Non solo …
Ma se hanno un lavoro fisso con reddito mensile adeguato, possono andare in banca e chiedere un mutuo a 25/30 anni con tasso fisso dell’1,95% e taeg 2,07% (miglior offerta del web ad oggi, di Bnl).
Questo che vuol dire? Che le persone, dal 2016, sono incentivate a comprare casa e questo ha fatto schizzare in alto le compravendite.
Il mercato degli affitti
Anche gli affitti sono un tema scottante. I canoni di affitto, soprattutto nelle grandi città, sono aumentati parecchio negli ultimi anni. Guarda questo grafico:
Chi ha comprato un appartamento e lo ha messo in affitto, si è messo in tasca dal 6 al 8% annuo.
Ma perché tirano in ballo questo argomento quando parlano di ripresa!?!
Con lo scoppio della crisi economica post-2007, molta gente è andata a vivere in affitto.
Di conseguenza (ma è una conseguenza!) sono arrivati molti investitori, attratti da questa opportunità di guadagno.
Se chiedi a qualunque agente immobiliare, ti dirà che negli ultimi mesi ha incontrato più gente che voleva comprare casa per metterla a reddito, piuttosto che famiglie in cerca di un’abitazione privata.
Gli affitti sono aumentati perché, in tempi di incertezza nel mondo del lavoro, le persone non si caricano sulle spalle mutui da 30 anni, e preferiscono pagare una rata che possono interrompere in qualsiasi momento.
Sono cambiate le abitudini di spesa delle famiglie.
Questo non è tanto positivo per la ripresa del mercato immobiliare, non ti pare?
E i prezzi delle case?
I prezzi delle case sono in costante picchiata. Nel grafico qui sotto si vede che ad ogni trimestre sono calati rispetto al trimestre precedente … dal 2010 ad oggi.
I prezzi delle case non hanno MAI smesso di scendere!
Rispetto al 2010, sono diminuiti del 15,1%.
La domanda è, perché?
Il grosso problema è l’invenduto. Moltissime case e appartamenti hanno caratteristiche di prezzo, qualità o localizzazione che non soddisfano il mercato.
Guardati intorno!
Quanti cartelli “vendesi” ci sono in giro? Quante case (nuove e usate) restano chiuse per molto tempo?
Questo è dovuto in parte alle valutazioni gonfiate delle agenzie immobiliari furbette, che convincono i proprietari a firmare l’incarico proponendo di vendere l’immobile a prezzo fuori mercato.
Poi c’è la mentalità dei venditori, ancora aggrappati ai valori pre-crisi, che non hanno intenzione di cedere l’abitazione ai prezzi del mercato moderno.
2 trend immobiliari da tenere d’occhio nel 2018
Come vedi, la situazione è ben diversa da come appare nei giornali. Le statistiche, anche se assolutamente veritiere, nascondono altri fattori importanti, che vanno considerati.
Ma come ci dobbiamo comportare se vogliamo vendere casa?
Forse ti saranno utili le seguenti considerazioni:
1. Nuove abitudini di acquisto
Hai mai sentito parlare della gelateria diventata famosa per il gusto “fegato e cipolla”?
Sicuramente no, perché non esiste. Nessuna gelateria propone il gusto “fegato e cipolla”, e non perché abbiano provato a farlo, l’abbiano assaggiato e l’abbiano trovato disgustoso. Semplicemente, senza muoversi dalla poltrona, hanno intuito che faceva schifo senza bisogno di prepararlo, e che nessuno l’avrebbe comprato.
E’ importante tenere in considerazione i “gusti” del pubblico.
Quali sono i gusti di chi acquistare casa oggi?
- I giovani e le famiglie hanno capitali ridotti (pur con tutte le agevolazioni, le banche oggi erogano mutui fino all’80% per cifre inferiori ai 100.000€) e stanno molto attenti alle riparazioni (eseguite dal precedente proprietario) e alle spese straordinarie previste a livello condominiale;
- I millennials puntano alla qualità della vita, e cercano soluzioni moderne, ad alto risparmio energetico, in quartieri residenziali, vicini ai servizi e ai luoghi di ritrovo;
Combina questi fattori, e vedrai che sono tutti alla ricerca di case più piccole, con spazi ben progettati, in contesti gradevoli e pieni di servizi, e dove non ci siano sorprese.
La sfida più grande per chi vuole davvero vendere casa è il rinnovamento del vecchio appartamento, con un buon restyling.
Se ti interessa l’argomento, ecco un articolo sul tema:
https://replacesolution.com/blog/quando-e-perche-ristrutturare-casa-per-vendere/
2. Un sacco di invenduto, nella fascia alta
Ad oggi, c’è molta più offerta che domanda.
Nel mercato immobiliare, un’offerta limitata significa prezzi più alti (perché molte persone si contendono gli stessi immobili e sono disposte a spendere di più), mentre l’inventario in eccesso fa abbassare i prezzi (perché non ci sono abbastanza acquirenti).
E’ proprio questa la situazione che stiamo vivendo a Padova.
I costruttori continuano a riempire gli ultimi spazi di verde con nuovi blocchi di cemento. Ma questi appartamenti in classe A, hanno prezzi davvero alti. Si parte da 220.000 € per un piccolo 2 camere, e si sale fino a 500.000€ per gli attici più esclusivi.
Queste cifre ovviamente sono una forte barriera d’ingresso per gli acquirenti, che non hanno abbastanza denaro neanche per la caparra.
Ecco che si crea un’opportunità per chi vende l’usato!
Le persone, scartata l’ipotesi del nuovo, valutano gli appartamenti anni ’70, che però devono rispettare alcuni requisiti:
- se piano alto, dal 3 in su, deve esserci l’ascensore;
- la palazzina deve essere ben abitata, e non deve essere una caserma con 20 unità abitative;
- infissi e finiture interne devono essere nuovi, moderni, di qualità (il laminato va di moda);
- gli impianti devono essere a norma, e la caldaia (se presente) sostituita con una a basso consumo;
- sono molto apprezzati gli interventi per l’efficienza energetica, al fine di evitare bombe in bolletta, che possono essere portati in detrazioni sulla dichiarazione dei redditi con gli sgravi fiscali per tutto il 2018;
- il prezzo deve rispettare i parametri di mercato (le cifre del 2010 sono irrealizzabili);
Insomma, nel 2018 ci sono tutti i presupposti per riuscire a vendere la propria casa.
Ma visto che l’inventario di immobili continuerà a crescere, e i prezzi a scendere, è opportuno fare tutti quegli interventi per rendere l’abitazione la scelta ideale delle nuove generazioni. Da dove cominciare?
Il restyling è sicuramente la chiave di volta per accorciare i tempi di vendita e mettersi in tasca qualcosa in più.
